关于宛城区城镇土地级别与基准地价更新成果的解读

为了让广大市民、企业和相关单位更好地理解宛城区最新公布的土地价格标准，现对《南阳市宛城区人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价更新成果的通知》（宛区政〔2024〕27号）进行解读。

一、这份文件是什么？——了解“基准地价”

您可以把基准地价理解为政府定期发布的“官方土地指导价”。它就像一本“土地价格地图”，反映了在特定时间点、特定区域、特定条件下（如开发程度、容积率），各类土地使用权的平均价格水平。

这次更新了什么？

政府根据最新的经济发展状况、基础设施建设和土地市场变化，对红泥湾镇、瓦店镇、金华镇、高庙镇这四个乡镇的城镇建设用地，重新评估并公布了最新的基准地价。简单说，就是土地“标价”升级了，更能反映当前的实际价值。

二、为什么要更新基准地价？——三大核心目的

1. 反映市场变化，保持“现势性”：社会在发展，城镇在建设，土地价值也随之变化。五年前的老价格（依据2019年文件）已经不能准确反映现在的情况。更新地价，能让政府管理和市场交易都“心中有数”。

2. 促进土地资源“优化配置”：清晰合理的土地价格，能引导资金和项目更科学地落地。好地段价格高，一般地段价格低，这有助于企业和投资者理性决策，避免盲目投资，让每一寸土地都发挥最大效益。

3. 为多项经济活动提供“公平标尺”：基准地价是政府管理土地市场、进行国有资产核算、征收相关税费（如土地增值税）的重要依据。一个公开、透明、科学的地价体系，能有效防止土地资产流失，保障市场公平。

三、新地价怎么查、怎么看？——读懂价格表格

文件附件中的表格是核心，它按 “乡镇” 和 “土地用途” 两个维度来标价。

· 横向看乡镇：本次更新覆盖了红泥湾镇、瓦店镇、金华镇、高庙镇四个乡镇的城镇规划范围。

· 纵向看用途：土地被分为七大类，与我们生活生产密切相关：

  · 商服用地：开商店、酒店、餐馆等商业用地。

  · 住宅用地：开发商建设商品住宅小区的用地。

  · 工矿仓储用地：建工厂、仓库的用地。

  · 公共管理与公共服务用地：建学校、医院、政府办公楼等公共设施的用地。

  · 交通运输用地：建设车站、码头、公路等交通设施的用地。

  · 特殊用地：如军事、安保、宗教等特定用途的用地。

  · 水利设施用地：建设水库、堤坝等水利工程的用地。

· 级别分高低：每个乡镇的每类用地，又分为 “一级” 和 “二级”。“一级地”通常指该乡镇内位置更核心、配套更成熟、价值更高的区域；“二级地”则是相对外围或条件稍逊的区域。

价格怎么表示？

表格提供了两种单位，方便理解：

· 按面积：“元/平方米”。这是最基础的单位，每平方米土地的价格。

· 按亩：“万元/亩”。这是我们生活中更常用的土地面积单位（1亩 ≈ 666.67平方米）。

举个例子：

在红泥湾镇，如果您想开一家商店（商服用地），位置在镇上最好的地段（一级地），那么政府公布的这块土地的指导价大约是：

· 每平方米 555元

· 每亩 37万元

四、对普通老百姓和市场主体有什么影响？——多角度解读

对打算买房的市民：基准地价是构成房价的重要基础成本之一。住宅用地基准地价的更新，反映了政府对该区域居住价值的官方评估。一级地段的住宅用地价格更高，意味着未来在这些地段开发的新楼盘，其土地成本也相对较高。这可以为您判断不同区域楼盘的价值提供一个宏观参考。

对经商开店、投资办厂的企业和个人：

· 选址参考：商服、工矿仓储用地的价格一目了然。您可以根据投资预算和经营需求，直观比较不同乡镇、不同地段的土地成本，做出更经济的选址决策。

· 成本预估：在计划投资前，可以对获取土地的大致成本有一个初步的、官方的数据参考，方便进行项目可行性分析和资金规划。

· 公平透明：所有市场主体面对的是同一套公开的价格标准，减少了信息不对称，营造了更公平的营商环境。

对政府部门和土地管理：

· 管理依据：为土地出让、转让、抵押、收回补偿等提供了权威的价格基准。

· 财政保障：确保国有土地资产在出让时价值得到合理体现，防止国有资产流失。

· 规划引导：通过价格杠杆，引导产业和人口合理布局，促进乡镇协调发展。

五、重要提示与说明

1. 这是“指导价”，不是“成交价”：基准地价是区域平均价，是政府管理和市场交易的 “重要参考” 。具体某一块地的实际成交价格，还会受到地块具体形状、周边环境、市场供需、谈判情况等多种因素影响，可能围绕基准地价上下浮动。

2. 价格有前提条件：表格中的价格是基于一套“标准设定”计算出来的，主要包括：

   · 估价基准日：本次评估是以 2023年1月1日 的市场状况为准。

   · 开发程度：默认为 “三通一平” （通路、通电、通水，场地平整）。如果实际地块需要额外进行“五通一平”或“七通一平”，成本会更高。

   · 使用年限：各类用地有法定的最高出让年限（如住宅70年、商服40年、工业50年）。

   · 容积率：设定了每类用地的平均开发强度（如住宅用地1.2）。超过或不足这个强度，地价也会调整。

3. 新标准已生效：本通知自 2024年12月17日 印发之日起施行，2019年的旧标准同时废止。之后进行的相关土地经济活动，均应参考此次公布的新标准。

六、总结

这份基准地价更新成果，是宛城区政府管理土地资产、服务经济社会发展的一项重要的基础性工作。它就像给全区的城镇土地做了一次全面的 “价值体检” 和 “身份定价” ，核心目标是：让土地管理更科学、让市场交易更透明、让资源配置更高效。

无论您是关心家乡发展的居民，还是寻找商机的投资者，都可以通过这份公开的“价格地图”，更好地认识和理解宛城区各乡镇的土地价值与发展潜力。

七、解读机关

解读机关：宛城区自然资源局

联系电话：0377-63026195